NVM: Uitponden vergroot kloof tussen starters op woningmarkt
De grootschalige verkoop van voormalige huurwoningen – ook wel uitponden genoemd – vergroot de ongelijkheid onder jongvolwassen starters. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van de NVM. Hoewel deze ontwikkeling het aanbod aan koopwoningen vergrootte en in 2025 leidde tot een recordaantal starters dat een woning wist te kopen, blijven lagere en middeninkomens juist achter. Volgens NVM-voorzitter Wonen Lana Goutsmits-Gerssen ontstaan hierdoor nieuwe knelpunten en is gericht beleid nodig om de woningmarkt beter in balans te brengen.
Meer koopkansen, maar ongelijk verdeeld
In 2025 kochten 75.000 starters een woning via een NVM-makelaar, een historisch hoog aantal. De toename komt mede door de uitpondgolf: één op de zes verkochte woningen was een voormalige huurwoning. Deze woningen zijn vaak kleinere appartementen, wat goed aansluit bij de wensen van veel starters. Bijna twee derde van deze woningen werd door starters gekocht. Vooral alleenstaande, jonge stedelingen profiteerden hiervan.
Toch zijn de extra kansen ongelijk verdeeld. Van de circa 935.000 thuiswonenden met verhuisplannen profiteert slechts een deel van het grotere aanbod. Voor anderen nemen de kansen juist af.
Huren wel haalbaar, kopen vaak niet
Bij uitponden verandert de woning zelf niet, maar wel wie deze kan betalen. Voor een woning van gemiddeld 400.000 euro is een bruto jaarinkomen van ongeveer 84.500 euro nodig. Als huurwoning was dezelfde woning bereikbaar met circa 53.500 euro inkomen. Dit verschil van ruim 30.000 euro vormt voor veel starters een onoverbrugbare barrière.
Nog groter verschil in middensegment
In de gereguleerde middensector is het contrast nog scherper. Waar huren mogelijk is met een inkomen rond de 37.000 euro, is voor aankoop al snel circa 77.000 euro nodig. Hierdoor komen deze woningen terecht bij een andere doelgroep dan oorspronkelijk bedoeld. Volgens de NVM is herstel van balans nodig tussen aanbod, betaalbaarheid en toegankelijkheid.
Minder huurwoningen, hogere huren
De verkoop van huurwoningen heeft grote impact op de huurmarkt. Het aantal huurtransacties in de vrije sector lag eind 2025 38% lager dan een jaar eerder. In grote steden daalde het aanbod in de middensector zelfs met 50% tot 70%. Door het krimpende aanbod stegen de huren sterk: gemiddeld met bijna 10% in 2025, tot circa 1.660 euro per maand. Voor starters betekent dit dat huren zowel schaarser als duurder wordt.
Vermogen wordt doorslaggevend
Hoewel kopen op lange termijn vaak financieel gunstig is, zijn de instapdrempels hoog. Starters brachten in 2025 gemiddeld 45.000 euro eigen geld in. Zonder spaargeld of hulp van familie is een koopwoning voor veel alleenstaanden nauwelijks bereikbaar. Hierdoor groeit de kloof tussen starters met en zonder financiële buffer.
Minder kansen op gezinswoningen
Vooral jonge stedelijke starters met voldoende inkomen of vermogen profiteren van het huidige aanbod. Starters die op zoek zijn naar een gezinswoning buiten de stad hebben het juist moeilijker gekregen. Het aandeel starters dat een grondgebonden woning koopt, daalde van 75% in 2020 naar ongeveer 60% nu.
Uitponden verhoogt drempels
Volgens de NVM vergroot uitponden de ongelijkheid en verhoogt het de toegangsdrempel tot de woningmarkt. Het leidt tot een groeiende tweedeling tussen starters die kunnen kopen en starters die aangewezen blijven op een steeds krapper wordende huurmarkt. Het onderzoek laat zien dat beleid dat bedoeld was om huren betaalbaar te houden, onbedoeld nieuwe ongelijkheden creëert. Gericht ingrijpen is nodig om de woningmarkt weer evenwichtiger te maken.