Een hypotheek is óók een fiscale puzzel: zo werken de regels rond je eigen woning
Een hypotheek afsluiten lijkt op het eerste gezicht vooral een rekensom. Wat verdien je, hoeveel kun je lenen en wat worden je maandlasten?
Maar wie al eerder een woning heeft gekocht, verkocht of afgelost, krijgt te maken met een tweede rekensom: de fiscale regels rondom de eigen woning.
En die regels kunnen behoorlijk ingewikkeld zijn.
Denk aan de eigenwoningreserve, de bijleenregeling, je renteaftrekverleden, een eventuele aflossingsstand en het overgangsrecht voor oude aflossingsvrije hypotheken. Ook bij partners kan het verleden van één van beiden invloed hebben op de fiscale behandeling van de nieuwe hypotheek.
In dit artikel leggen we de belangrijkste regels in begrijpelijke taal uit.
Belangrijk: fiscale regels zijn persoonlijk. Onderstaande uitleg is bedoeld als algemene informatie en niet als persoonlijk fiscaal advies.
1. Sinds 2013 gelden andere regels voor hypotheekrenteaftrek
Een belangrijk ijkpunt is 1 januari 2013.
Voor nieuwe eigenwoningschulden die vanaf die datum zijn aangegaan, geldt in principe dat de schuld ten minste annuïtair in maximaal 360 maanden volledig moet worden afgelost om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen.
Dat betekent dat iemand die vandaag voor het eerst een hypotheek afsluit voor een eigen woning, niet zomaar kan kiezen voor een volledig aflossingsvrije hypotheek en vervolgens de rente daarvan fiscaal aftrekken.
Maar er is een belangrijke uitzondering.
Wie op 31 december 2012 al een kwalificerende eigenwoningschuld had, kan onder het overgangsrecht vallen. Daardoor kunnen oude aflossingsvrije hypotheekdelen onder voorwaarden hun fiscale behandeling behouden.
En daar begint de fiscale puzzel.
2. Wat is je fiscale paspoort?
Bij een hypotheekadvies kijken we daarom niet alleen naar je huidige inkomen en hypotheek. Voor iemand die al eerder een eigen woning heeft gehad, is ook het fiscale woon- en hypotheekverleden belangrijk.
Je kunt dit zien als een soort fiscaal paspoort van je eigen woning.
Daarin kunnen onder andere de volgende zaken een rol spelen:
- een eigenwoningreserve;
- een bestaande eigenwoningschuld van vóór 2013;
- je renteaftrekverleden;
- een eventuele aflossingsstand;
- de resterende looptijd van bepaalde hypotheekdelen;
- en de manier waarop een eerdere woning samen met een partner is gefinancierd.
Dat verleden kan vervolgens worden meegenomen naar een volgende woning.
Een voorbeeld: iemand die in 2005 een hypotheek heeft afgesloten en inmiddels meerdere keren is verhuisd, kan fiscaal nog steeds te maken hebben met rechten en beperkingen die hun oorsprong vinden in die oude hypotheek.
Daarom is bij een doorstromer de vraag “Wat is mijn huidige hypotheek?” eigenlijk niet voldoende.
De betere vraag is:
“Hoe ziet mijn volledige eigenwoningverleden eruit?”
De Belastingdienst bevestigt dat onder meer het renteaftrekverleden en de aflossingsstand kunnen doorwerken bij een volgende eigen woning.
3. De eigenwoningreserve: wat gebeurt er met je overwaarde?
Verkoop je je woning voor meer dan je eigenwoningschuld, dan ontstaat in beginsel een eigenwoningreserve (EWR).
Stel:
- verkoopprijs oude woning: € 500.000
- hypotheekschuld: € 350.000
- verkoopkosten: € 10.000
Dan bedraagt de overwaarde:
€ 500.000 - € 350.000 - € 10.000 = € 140.000
Die € 140.000 vormt in beginsel je eigenwoningreserve.
En die reserve kan gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek op je volgende woning.
4. De bijleenregeling: je overwaarde reist mee
De eigenwoningreserve is vooral belangrijk vanwege de bijleenregeling.
Het uitgangspunt is eenvoudig:
Heb je overwaarde op je oude woning, dan verwacht de fiscus dat je die overwaarde gebruikt voor je volgende eigen woning als je hypotheekrente volledig wilt kunnen aftrekken.
Stel dat je een nieuwe woning koopt voor € 600.000 en je hebt een eigenwoningreserve van € 140.000.
Dan is het fiscale uitgangspunt dat je maximaal:
€ 600.000 - € 140.000 = € 460.000
aan eigenwoningschuld kunt hebben waarover de rente aftrekbaar is.
Leen je toch € 600.000, dan is niet automatisch over de volledige € 600.000 rente aftrekbaar. Het bovenmatige deel kan fiscaal buiten de eigenwoningschuld vallen.
De bijleenregeling betekent dus niet dat de bank je verplicht om je overwaarde in te brengen. Het betekent vooral dat de fiscus bepaalt over welk bedrag je renteaftrek kunt krijgen.
Dat verschil is belangrijk.
5. De eigenwoningreserve is niet eeuwig
Een veelgemaakte misvatting is dat een eigenwoningreserve voor altijd blijft bestaan.
Dat is niet zo.
Een eigenwoningreserve vervalt in beginsel drie jaar nadat deze is ontstaan. Heb je meerdere keren een woning verkocht, dan kunnen verschillende delen van je eigenwoningreserve verschillende vervaldata hebben.
Dat kan in de praktijk interessant zijn.
Stel dat je in 2023 een woning verkoopt met € 100.000 overwaarde. Je koopt vervolgens geen nieuwe woning.
In principe vervalt die eigenwoningreserve na drie jaar.
Koop je daarna pas een nieuwe woning, dan hoef je met die oude reserve in beginsel geen rekening meer te houden.
De exacte datum en samenstelling van de reserve zijn daarom belangrijk.
6. En dan zijn er ook nog partners…
Het wordt nog interessanter wanneer je samen een woning koopt.
Heb jij bijvoorbeeld al een eigenwoningreserve en je partner niet, dan kan jouw fiscale verleden invloed hebben op de gezamenlijke hypotheek.
De eigenwoningreserve is in beginsel persoonlijk. Bij fiscale partners en gezamenlijke aankoop zijn echter bijzondere regels en goedkeuringen van toepassing.
Daarbij bestaat een verschil tussen de wettelijke regeling en situaties waarin gebruik is gemaakt van een goedkeuring of een andere fiscale toerekening.
Dat kan grote gevolgen hebben voor de verdeling van de hypotheek en de renteaftrek tussen partners.
De wettelijke regeling
Bij de wettelijke regeling wordt het fiscale verleden van partners op een bepaalde manier aan de afzonderlijke partners toegerekend.
In bepaalde situaties kan dit betekenen dat een partner met een eigenwoningreserve de aftrekbare eigenwoningschuld van de andere partner beïnvloedt.
Waarom dit belangrijk is
Stel dat partner A in het verleden een woning heeft verkocht met een flinke overwaarde en partner B voor het eerst een woning koopt.
Dan kun je niet simpelweg zeggen:
“Partner B heeft geen overwaarde, dus partner B kan zijn helft volledig financieren.”
De fiscale behandeling moet worden bekeken aan de hand van het totale eigenwoningverleden en de gekozen of toegepaste regeling.
Er bestaat namelijk ook een goedkeurend besluit waarmee in bepaalde situaties wordt voorkomen dat fiscale partners onbedoeld met een beperking van hun renteaftrek worden geconfronteerd.
Dit is precies waarom een oud hypotheekdossier bij een volgende aankoop soms verrassend belangrijk blijkt.
7. Het fiscale paspoort bevat nóg een belangrijk onderdeel: je renteaftrekverleden
Hypotheekrenteaftrek is niet onbeperkt.
Voor nieuwe eigenwoningschulden geldt in principe een maximale renteaftrekperiode van 360 maanden.
Maar wanneer je al eerder renteaftrek hebt gehad, kan die eerdere periode van invloed zijn op de resterende termijn.
Een eenvoudig voorbeeld:
Je hebt in 2001 een eigen woning gekocht en daar tien jaar renteaftrek over gehad. Daarna wordt een nieuwe eigenwoningschuld aangegaan.
Die eerdere tien jaar kunnen onderdeel zijn van je fiscale renteaftrekverleden. Bij een nieuwe schuld kan daardoor een kortere resterende renteaftrekperiode gelden.
Het is dus niet altijd:
nieuwe hypotheek = nieuwe 30 jaar renteaftrek.
Voor sommige hypotheekdelen moet je kijken naar wat er in het verleden al fiscaal is gebeurd.
8. De aflossingsstand: afgelost betekent fiscaal niet altijd vergeten
Een ander onderdeel van het fiscale paspoort is de aflossingsstand.
Wanneer je een eigenwoningschuld aflost of je woning verkoopt, kan de fiscale geschiedenis van die schuld worden vastgelegd.
Koop je later een nieuwe woning, dan kan voor een gedeelte van de nieuwe hypotheek de oude fiscale aflossingsstand moeten worden voortgezet.
De Belastingdienst geeft bijvoorbeeld aan dat een bestaande aflossingsstand bij een volgende eigenwoningschuld moet worden toegepast met de resterende aflostermijn.
Dat betekent dat je bij een verhuizing soms niet simpelweg opnieuw met een schone lei begint.
Je neemt als het ware een deel van je fiscale hypotheekgeschiedenis mee.
9. Hoe zit het dan met een aflossingsvrije hypotheek?
Hier ontstaat misschien wel de meeste verwarring.
Een aflossingsvrije hypotheek is niet verboden.
Je kunt ook vandaag nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten.
Maar dat betekent niet automatisch dat de rente fiscaal aftrekbaar is.
Voor nieuwe eigenwoningschulden vanaf 1 januari 2013 geldt als hoofdregel dat je gedurende maximaal 360 maanden ten minste annuïtair volledig moet aflossen om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen.
Een nieuw aflossingsvrij hypotheekdeel valt daarom in beginsel niet onder de eigenwoningschuld in box 1 en de rente is dan niet aftrekbaar.
Dat hypotheekdeel kan fiscaal in box 3 terechtkomen, afhankelijk van de omstandigheden.
10. Maar een oude aflossingsvrije hypotheek kan wél renteaftrek hebben
Hier komt het overgangsrecht om de hoek kijken.
Had je vóór 1 januari 2013 al een eigenwoningschuld die voldeed aan de toenmalige voorwaarden, dan kan deze schuld onder het overgangsrecht vallen.
Daarbij kan een aflossingsvrije hypotheek fiscaal als bestaande eigenwoningschuld worden voortgezet.
De Belastingdienst noemt dit een bestaande eigenwoningschuld (BEWS).
Dat kan bijvoorbeeld betekenen:
oude aflossingsvrije hypotheek uit 2012 → overgangsrecht → renteaftrek mogelijk
tegenover:
nieuwe aflossingsvrije hypotheek in 2026 → geen overgangsrecht → rente in beginsel niet aftrekbaar in box 1.
Dat verschil kan financieel aanzienlijk zijn.
11. Kun je een oude aflossingsvrije hypotheek meenemen?
In bepaalde situaties kan het fiscale overgangsrecht worden voortgezet bij een verhuizing.
Maar ook hier geldt: het oude hypotheekdeel moet fiscaal goed worden gevolgd.
Het bedrag, de kwalificatie van de schuld en het eerdere fiscale verloop zijn relevant.
Ook wanneer een oude hypotheek tussentijds wordt afgelost, kan de fiscale behandeling gevolgen hebben voor een volgende woning.
De Belastingdienst heeft hierover zelfs specifieke standpunten gepubliceerd waarin wordt uitgelegd hoe bestaande eigenwoningschulden en overgangsrecht kunnen doorwerken na verhuizing.
Daarom is het verstandig om bij een verhuizing niet alleen te kijken naar de vraag:
“Kan mijn bank deze hypotheek meenemen?”
maar ook:
“Kan mijn fiscale recht op deze hypotheek worden meegenomen?”
Dat zijn namelijk twee verschillende vragen.
12. Een aflossingsvrije hypotheek kan dus financieel én fiscaal interessant zijn
Een aflossingsvrije hypotheek kan aantrekkelijk zijn vanwege de lagere maandlasten.
Je betaalt immers gedurende de looptijd geen reguliere aflossing.
Maar daar staat tegenover dat de schuld blijft staan.
En voor nieuwe hypotheekdelen is de rente bovendien meestal niet aftrekbaar.
Daarom moet je drie vragen uit elkaar houden:
1. Mag de bank de hypotheek verstrekken?
Dat is een vraag over inkomen, woningwaarde, acceptatiebeleid en leencapaciteit.
2. Mag je de hypotheek aflossingsvrij afsluiten?
Dat kan binnen de grenzen van de geldverstrekker en de wettelijke regels.
3. Is de rente fiscaal aftrekbaar?
Dat is een fiscale vraag en hangt onder andere af van de datum waarop de schuld is ontstaan, het overgangsrecht en je eigenwoningverleden.
Een hypotheek kan dus wel toegestaan zijn door de bank, maar fiscaal niet volledig aftrekbaar zijn.
13. Waarom wij bij een verhuizing altijd verder kijken dan de huidige hypotheek
Een hypotheekadvies voor een starter is relatief overzichtelijk.
Bij een doorstromer is dat vaak anders.
Daar willen we bijvoorbeeld weten:
- Wanneer is de vorige woning gekocht?
- Hoe hoog was de oorspronkelijke hypotheek?
- Welke hypotheekvormen waren er?
- Welke delen waren aflossingsvrij?
- Hoeveel is inmiddels afgelost?
- Hoeveel renteaftrek is al genoten?
- Is er een eigenwoningreserve?
- Wanneer is die ontstaan?
- Is er eerder een woning verkocht?
- Was er een vorige partner?
- Is er sprake geweest van trouwen of scheiden?
- Is er een aflossingsstand?
- Is gebruikgemaakt van het overgangsrecht?
- Is eerder een specifieke fiscale regeling voor partners toegepast?
Pas als je die informatie hebt, weet je daadwerkelijk hoe het fiscale plaatje eruitziet.
14. Een voorbeeld waarin alles samenkomt
Stel:
Oude woning
- gekocht in 2010;
- oorspronkelijke hypotheek: € 400.000;
- daarvan € 250.000 aflossingsvrij;
- woning wordt in 2026 verkocht;
- resterende hypotheek: € 300.000;
- verkoopprijs: € 550.000.
Dan ontstaat er een aanzienlijke overwaarde.
Voor de nieuwe woning van bijvoorbeeld € 700.000 moet vervolgens niet alleen worden gekeken naar hoeveel hypotheek de bank wil verstrekken.
Je moet ook bepalen:
- wat de eigenwoningreserve is;
- welk deel van de oude hypotheek onder het overgangsrecht valt;
- welke aflossingsstand ontstaat;
- welk renteaftrekverleden moet worden meegenomen;
- welk deel van de nieuwe hypotheek fiscaal als eigenwoningschuld kwalificeert;
- en welk deel eventueel niet in box 1 valt.
Het kan dus gebeuren dat iemand bij de bank een hypotheek van € 600.000 kan krijgen, maar fiscaal niet over de volledige € 600.000 renteaftrek heeft.
Banktechnisch mogelijk is niet hetzelfde als fiscaal aftrekbaar.
15. Bewaar daarom je oude hypotheekdocumenten
Een belangrijk advies voor iedere huiseigenaar:
Gooi oude hypotheekstukken niet zomaar weg.
Bewaar bijvoorbeeld:
- oude hypotheekoffertes;
- hypotheekakten;
- jaarlijkse hypotheekoverzichten;
- aflossingsnota's;
- verkoopafrekeningen;
- documenten over oversluitingen;
- bewijsstukken van verbouwingen;
- aangiften inkomstenbelasting;
- informatie over eerdere partners;
- en documenten over de fiscale afwikkeling van een verkochte woning.
Vooral bij oudere hypotheken kan deze informatie jaren later nog van belang zijn.
De fiscale geschiedenis van je woning kan immers langer doorwerken dan je misschien denkt.
De belangrijkste boodschap
De fiscale regels rond een hypotheek zijn in Nederland in de loop der jaren meerdere keren veranderd.
Daarom bestaat er eigenlijk niet zoiets als “de standaard hypotheek”.
Voor een starter gelden andere fiscale regels dan voor iemand die al vóór 2013 een woning bezat. En bij een doorstromer kunnen oude hypotheekdelen, overwaarde, renteaftrekverleden, aflossingsstanden en overgangsrechten allemaal onderdeel zijn van dezelfde fiscale puzzel.
De belangrijkste begrippen op een rij:
| Begrip | Kort gezegd | | Eigenwoningreserve | De fiscale reserve die ontstaat door overwaarde bij verkoop | | Bijleenregeling | Beperkt de hypotheekrenteaftrek als je je overwaarde niet in de nieuwe woning gebruikt | | Renteaftrekverleden | Houdt rekening met eerder gebruikte periodes van renteaftrek | | Aflossingsstand | Legt vast hoe een eerdere schuld fiscaal moet worden voortgezet | | Overgangsrecht | Kan oude hypotheekrechten, waaronder bepaalde aflossingsvrije schulden, beschermen | | Fiscale partnerregeling | Kan bepalen hoe het eigenwoningverleden van partners wordt toegerekend | | Aflossingseis | Nieuwe eigenwoningschulden moeten in beginsel annuïtair of lineair binnen 360 maanden volledig worden afgelost voor renteaftrek |
Onze tip: laat je fiscale woonverleden in kaart brengen
Ga je verhuizen, een hypotheek oversluiten, samenwonen, trouwen, scheiden of een nieuwe woning kopen? Kijk dan niet alleen naar je huidige hypotheek.
Laat eerst je fiscale eigenwoningverleden in kaart brengen.
Een goed hypotheekadvies begint daarom niet bij de rente, maar bij de vraag:
“Wat is er fiscaal in het verleden met jouw woning en hypotheek gebeurd?”
Dat kan het verschil maken tussen een hypotheek waarbij de rente grotendeels aftrekbaar is en een hypotheek waarbij een deel van de rente fiscaal buiten box 1 valt.
En misschien wel het belangrijkste: een hypotheekadvies gaat niet alleen over wat je vandaag kunt lenen, maar ook over hoe je hypotheek fiscaal doorwerkt naar de toekomst.